Woningcorporaties doen er goed aan om op korte termijn financieel scherper aan de wind te zeilen, anders zitten ze over enkele jaren klem. En de oplossing is níét om enkel steviger te onderhandelen met ketenpartners. Dat is de overtuiging van Rob Nas, Project Director bij P5COM. ‘De uitdagingen worden zó groot, dat je ze alleen samen op kunt lossen. Dat lukt door te focussen op de iets langere termijn.’
Eerst die uitdagingen. Die waren de afgelopen jaren al flink gegroeid, met dank aan de groeiende vraag naar woonruimte, het gebrek aan ruimte om te bouwen, en de verduurzamingsopgave. Nas: ‘En daar komen nu ook de fors gestegen kosten bij. Voor alles, eigenlijk. Van materiaal tot menskracht: het is allemaal veel duurder geworden. Dat betekent nogal wat voor de uitgaven van corporaties aan onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Tegelijkertijd kunnen ze die extra uitgaven niet zonder meer dekken door de huren te verhogen.’
En als ze iets doen, zoeken ze vaak eerst de ruimte die er nog zit bij hun ketenpartners. Niet onlogisch, wel onverstandig. Want als je gaat voor continuïteit in de relatie, levert dat uiteindelijk meer op.
Ga voor continuïteit
Er moet dus elders financiële ruimte gevonden worden. En dat is voor veel corporaties weer even wennen. ‘Het klinkt wat cru, maar eigenlijk ging het met veel corporaties de afgelopen jaren best goed. Daardoor lag de focus vrijwel uitsluitend op huurderstevredenheid. Terecht hoor, maar de komende jaren moeten we óók weer focussen op het huishoudboekje. Gaat het lukken om én én te doen? Waarschijnlijk niet altijd. In ieder geval niet als je niet op tijd begint met bijsturen.’
In de praktijk ziet Nas veel bestuurders nog op hun handen zitten. ‘En als ze iets doen, zoeken ze vaak eerst de ruimte die er nog zit bij hun ketenpartners. Niet onlogisch, wel onverstandig. Want als je gaat voor continuïteit in de relatie, levert dat uiteindelijk meer op. Doordat je dan sámen kunt kijken waar winst te boeken is. Hoe kunnen we innovatief en goedkoper bouwen, met minder mensen? Wat heb jij van mij nodig om beter werk te leveren? En welke uitdagingen verwachten we over zeven, acht jaar het hoofd te moeten bieden?’
Iedereen kan verbeteren. En de crux is nu juist dat dat veel makkelijker gaat als je het samen doet.
Pluk de vruchten van je samenwerking
Voor de goede orde: Nas denkt niet dat de rek er al uit is bij de meeste ketenpartners. ‘Natuurlijk kunnen aannemers en onderhoudsbedrijven vaak efficiënter en effectiever werken. En daar zul je elkaar ook op moeten aanspreken. Maar hetzelfde geldt voor veel woningcorporaties. Iedereen kan verbeteren. En de crux is nu juist dat dat veel makkelijker gaat als je het samen doet.’
Corporaties en hun ketenpartners zijn bij veel processen immers allebei betrokken. ‘Je hebt een gedeelde verantwoordelijkheid. Als corporatie kun je niet verwachten dat de uitvoering goedkoper wordt, als de planning voor onderhoudswerk continu verandert. En ik hoor geregeld dat ook projecten uit het meerjarenplan op het laatste moment niet doorgaan. Daarnaast zijn veel corporaties bang om los te laten. Dan controleren eigen medewerkers al het werk dat de ketenpartner geleverd heeft. Dat is geen monitoren, dat is overdoen. En dat is duur, en zonde van de tijd.’
‘Anderzijds zie ik ook dat ketenpartners nogal eens de neiging hebben om alles dat tegenvalt, door te belasten aan de corporatie. Dat helpt niet om efficiënter te werken. Veel sterker is het om je voor langere tijd vast te leggen voor één bedrag. En ten slotte kun je als ketenpartner natuurlijk weinig eisen stellen, als je medewerkers geen klantgerichte basishouding hebben. Je wéét hoe belangrijk huurderstevredenheid is voor een verhuurder.’
Mensen hechten meer waarde aan heldere communicatie en een klantgerichte basishouding, dan aan de spreekwoordelijke gouden kraan.
Dat laatste is sowieso iets waar veel corporaties én hun partners winst kunnen boeken. ‘We weten dat klanttevredenheid niet wordt bepaald door de kosten, maar door de relatie. Mensen hechten meer waarde aan heldere communicatie en een klantgerichte basishouding, dan aan de spreekwoordelijke gouden kraan. Bij organisaties die wij hielpen focussen op houding en gedrag, scheelde dat zo’n 14 procent in de kosten voor klein onderhoud en renovatie. Terwijl de klanttevredenheid gelijk bleef. Maar daarvoor moet je als corporatie en onderhoudspartner wel met één mond spreken.’
Nú de basis op orde
Samen vooruitkijken is dus het devies, volgens Nas. ‘En hoe frustrerend ook: dan moet je eerst de basis op orde brengen. Elke corporatie heeft de data om onderhoudsuitdagingen op tijd aan te zien komen – ze hebben alleen niet altijd de systemen op orde om dat ook echt te doen. En iedere corporatie belijdt met de mond dat ze langjarige partnerschappen willen met hun ketenpartners. Maar in de praktijk zijn ze ook vaak gevoelig voor bedrijven die net wat goedkoper kunnen leveren. Dat zijn hygiënekwesties die echte samenwerking in de weg staan, in mijn ogen.’
Reden te meer dus om nú te beginnen. ‘Elk jaar dat je langer wacht, zul je vervelender keuzes moeten maken. Verbetertrajecten duren altijd lang, en zéker in de corporatiesector. Anders dan commerciële partijen moet je daar immers ook toezichthouders, huurders, ketenpartners en medewerkers betrekken. Als je de komende jaren niet leeg wilt bloeden op hogere kosten, was gisteren eigenlijk de beste dag om te beginnen. Dat kan niet meer. Laten we zorgen dat het vandaag wél lukt.’
Project Director
